ESTADOS UNIDOS Y LA ACTUALIDAD DEL SECTOR INMOBILIARIO
El mercado inmobiliario de Estados Unidos está experimentando cambios significativos. Después de dos años de apreciación notable, los precios de las viviendas han alcanzado su punto máximo y están en declive. Sin embargo, tanto los compradores como los propietarios de viviendas se preguntan cuánto más bajarán los precios.
En resumen, es probable que los precios continúen disminuyendo, pero no tanto como durante la crisis de la vivienda. Según los índices S&P CoreLogic Case-Shiller, que miden los precios de las viviendas en EE.UU., los precios nacionales de las viviendas cayeron un 27 % desde el máximo de 2006 hasta el mínimo de 2012.
En el pasado, la caída de los precios se debió a vendedores motivados por ejecuciones hipotecarias y ventas al descubierto. Además, en ese momento, el inventario de viviendas en venta era mucho mayor que en la actualidad. Aunque el inventario actual es más bajo que antes de la pandemia, sigue siendo sustancial, lo que aumenta la competencia y mantiene los precios relativamente fuertes.
Sin embargo, se ha producido un enfriamiento en el mercado de la vivienda después de un sobrecalentamiento en 2021. Las tasas hipotecarias han aumentado más del doble desde el inicio del año, lo que ha cambiado significativamente los cálculos para los compradores de vivienda. Según Black Knight, el pago mensual de principal e interés de una vivienda de precio medio ha aumentado en un 73 % con respecto al año anterior.
A pesar de estos desafíos, los economistas de Goldman Sachs y Wells Fargo pronostican una disminución en los precios de las viviendas. Goldman Sachs espera una caída del 5 % al 10 % desde el máximo alcanzado en junio, mientras que Wells Fargo predice una caída del 5,5 % en los precios medios nacionales de viviendas unifamiliares para fines de 2023.
Las tasas hipotecarias también se espera que disminuyan, lo que podría aliviar la situación para los compradores. Wells Fargo estima que el precio promedio de una vivienda unifamiliar existente será de US$ 385.000 este año, un 7,8 % más que el año pasado, pero con un crecimiento mucho menor que en 2021. Se espera que el precio promedio caiga a US$ 364.000, una disminución del 5,5 % desde este año, pero se prevé una recuperación y un aumento en 2024.
En general, la corrección en el mercado inmobiliario hasta ahora ha sido impulsada por las tasas hipotecarias más altas. Si se cumplen los pronósticos de recortes de tasas por parte de la Reserva Federal y se enfrían las presiones inflacionarias, es probable que las tasas hipotecarias disminuyan ligeramente, lo que podría impulsar el crecimiento de los ingresos reales y generar una mejora modesta en la actividad de ventas. Esto podría llevar a un aumento en la apreciación del precio de la vivienda hacia 2024.
¿Cómo afectará a Europa?
Ya conocemos de antemano que los efectos contagio y colaterales de las sucesivas crisis iniciadas en Estados Unidos al resto del mundo son reales y desfasadas en el tiempo, esto es, lo que sucede en la primera potencia mundial se acabará trasladando más tarde a otros países. España por ejemplo, la situación preocupa a la Banca del IBEX35 porque con la inflación elevada sin síntomas de caídas significativas en el corto plazo sumado a los tipos de interés hipotecarios altos hacen un cóctel perfecto para un inminente escenario de impago de hipotecas. ¿Y qué ocurre con los propietarios que tienen en alquiler sus viviendas y locales? Exactamente lo mismo, los inquilinos de forma generalizada viven la misma situación de sobre costes y se reduce la cesta del ahorro así como los incrementos de cuotas en los alquileres, o incluso en algunas ocasiones el propio alquiler sin cambios.
* Fuente: Bloomberg.
*DAF | Departamento de Análisis Financiero
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